近年来，德州市德城区面对老旧小区“一多三少”物业管理难题，持续深化“红色物业”建设，创新“345”工作法，通过建立3种物业覆盖模式、4项运行保障机制、5支服务队伍，推动老旧小区物业管理与基层治理深度融合。

　　推动物业服务覆盖

　　引进专业物业公司接管。对底子较好的老旧小区，鼓励专业物业服务企业进驻开展服务。制定《小区整治标准对照明白纸》，抽调物业企业专家按街道划片组成5个督导组，全面排查老旧小区存在的问题730余个，并反馈至街道物业服务中心，指导物业企业对照开展整治提升，推动现有物业服务规范化、市场化。

　　引导社区网格区域托管。对住户偏少、引入专业物业企业较为困难的居住小区，整合现有人、财、物及场地房屋设施等资源，由社区党组织牵头领办物业服务企业，实现小区自管自治。有家属院、家属楼等原产权单位代管的小区，鼓励其管理单位成立物业服务企业实体法人，实现小区物业企业化管理。

　　鼓励国有企业兜底代管。依托区属国企成立国有物业服务公司，对难以引入物业企业的小区实行全域兜底代管。聚焦老旧小区物业收费难问题，实行“先尝后买”模式，即前6个月免费为居民提供卫生保洁等基础性服务。

　　通过3种物业覆盖方式，全区735个居民小区实现物业服务全覆盖。

　　强化物业服务保障

　　建立协商共治机制。社区党组织定期召开协商共治议事会，组织街道、社区、物业、居民代表等交流工作推进情况，汇集群众诉求、研究解决方案。今年以来，累计召开居民议事协商活动66次，解决侵占绿地、飞线充电等问题700余件。

　　建立考核评价机制。围绕物业项目“常规工作完成质量、重点工作参与深度、专业化水平”三个方面，细化7类13项评价标准，构建区、街道、社区、小区业主“四位一体”考核体系。2023年以来，累计下发整改通知单61份、督办单33份、通报16期。

　　建立监督管理机制。大力开展物业服务企业“亮·晒”活动，在全区16个4星级以上服务标准的住宅项目试行，每日发布服务信息。研发物业管理智慧监管平台，将传统的业主评价及物业企业的基本信息、工作开展情况“数字化”、“信息化”。

　　建立整改提升机制。开展物业服务领域问题专项整治，每季度倒排一批物业矛盾突出的小区，县级领导帮包整改，今年月均投诉量同比下降20.47%。对整改不力、群众满意度低的物业服务企业予以解聘或清退，目前已将4家物业企业清退出市场。

　　凝聚物业服务力量

　　整合社区“两委”力量建立领航队伍。健全完善社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三方共议”机制，推动社区“两委”成员与物业公司管理层“双向进入、交叉任职”，强化了社区党组织组织力。

　　整合部门力量建立执法队伍。推动城管、公安、市场监管等执法力量下沉社区，公布执法清单和投诉电话，逐步变“被动处置”为“主动治理”。2023年以来，累计开展执法进小区活动90余次，解决路面翻修、楼体整治等问题50余件。

　　整合物业力量建立治理队伍。广泛梳理群众诉求和物业治理资源，制定基础设施、邻里互助等六大类163项“微治理”项目，鼓励物业企业积极认领。选派121名物业员工兼任网格员，常态化参与社区治理。

　　整合居民代表力量建立自治队伍。制定《“楼栋红管家”建设的实施方案》，吸纳小区“人熟、地熟、情况熟”的热心居民成立“楼栋红管家”队伍，形成居民共治共享新模式。

　　整合社会力量建立服务队伍。创新“城市治理合伙人”机制，将乐助社工等79家社会组织和500余家商户纳入“合伙人”队伍，指导社区党组织领办33所“幸福食堂”、154所“幸福课堂”，开展“幸福邻里”系列活动3000余次，拓宽社区服务渠道。（龙岩 王介鲲 宋志卿 何雪冰）